오피스텔 매매 장단점, 주의사항, 후회, 후기, 사이트, 디시, 세법 (실제후기 포함)

오피스텔 매매 장단점, 주의사항, 후회, 후기, 사이트, 디시, 세법

-목차-
1. 오피스텔 투자 고려사항
2. 오피스텔 투자 주의사항
3. 오피스텔 투자 후기, 현실 

 

1. 오피스텔 투자 고려사항

1) 오피스텔 투자 시 꼭 알아야 할 핵심 정보

오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되며, 신규로 지어지는 오피스텔들은 주거용으로도 사용할 수 있습니다. 그러나 대한민국의 모든 오피스텔은 법적으로는 업무용 건물로 분류되며, 주거로 사용하고 있는 것에 불과합니다. 따라서 오피스텔에 투자하기 전, 올바른 정보를 파악하는 것이 중요합니다.

2) 신규 오피스텔 분양 시 고려사항

신규로 오피스텔을 분양받을 경우, 두 가지 사용 목적에 따라 분류할 수 있습니다:

 (2-1) 임대를 목적으로 분양받는 경우

주택 임대 사업자 등록 시 취득세 감면 혜택이 있습니다.
일반 사업자 등록 시 건물분 부가세 환급이 가능합니다. 단, 일정 기간 사업자 등록을 유지해야 하며, 이를 지키지 못할 경우 세금을 다시 납부해야 합니다.
포괄양도 계약을 통해 매수자가 사업자를 인수받으면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

 

(2-2) 거주 목적으로 분양받는 경우

사업자 등록이 필요 없으며, 세금 감면 혜택도 없습니다.

 

 

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부동산 매매 계약서 작성 법률

2. 오피스텔 투자 주의사항

1) 매매 계약 시 주의사항

오피스텔을 매수할 때는 매도자가 어떤 사업자를 가지고 있는지 확인해야 합니다. 일반 사업자인 경우, 부가세 환급을 받을 수 있지만, 사업자 등록을 유지하지 않으면 환급받은 세금을 다시 납부해야 할 수 있습니다. 주택 임대 사업자의 경우, 매도자는 사업자를 폐업하고 매도하는 경우가 많습니다.

2) 세법 적용

 

취득세: 오피스텔 구입 시 4.6%의 취득세율이 적용됩니다. 단, 주거용으로 취득한 후 아파트를 매수할 경우, 중과세가 적용될 수 있습니다.
재산세: 오피스텔은 업무용으로 재산세가 부과되지만, 주거용으로 사용할 경우 저렴한 세율이 적용받을 수 있습니다.
종합부동산세: 주거용으로 사용 시 종부세 대상이 되며, 업무용으로 사용 시 공제금액이 높아 실질적으로 종부세 대상이 아닙니다.
양도세: 오피스텔도 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있지만, 주거용으로 임대 중인 경우 2주택으로 계산될 수 있습니다.

3. 오피스텔 투자 후기, 현실 

1) 주거용 오피스텔의 장점

 

저렴한 매매가
오피스텔은 아파트에 비해 매매가가 저렴합니다. 예를 들어, 25평 소형 아파트의 매매가가 5억 원이라면, 같은 평수의 오피스텔은 8~10% 정도 저렴하게 형성되는 경우가 많습니다. 이는 거주 목적으로 오피스텔을 고려하는 큰 장점입니다.

무주택 자격 유지
아파트 청약 시 무주택자로 남을 수 있습니다. 오피스텔은 건축법의 적용을 받기 때문에, 주택 수에 포함되지 않아 청약 기회를 잃지 않습니다. 따라서 오피스텔에 거주하면서 아파트 청약을 노릴 수 있습니다.

편리한 거주 환경
대개 오피스텔은 역세권에 위치하고, 빌트인 시설이 잘 갖춰져 있어 거주하기 편리합니다. 또한, 아래층에 상가가 있는 경우가 많아 생활 편의성이 높습니다.

2) 주거용 오피스텔의 단점

 

높은 취득세
오피스텔은 4.6%의 취득세가 적용됩니다. 아파트의 경우 최대 3.5%로 낮을 수 있으므로, 초기 투자 비용이 상대적으로 높아질 수 있습니다.

비싼 관리비
오피스텔은 공용 면적이 포함되기 때문에 관리비가 더 비쌀 수 있습니다. 아파트와 비교하여 같은 면적에서도 관리비가 높게 나오는 경우가 많습니다.

시세 차익이 적음
오피스텔은 아파트에 비해 시세 상승폭이 적을 수 있습니다. 지역에 따라 다르지만, 서울과 경기 지역에서 오피스텔의 시세가 잘 오르지 않는 경우가 많습니다.

3) 오피스텔 투자 경험(실제 후기)

2015년에 오피스텔을 분양받아 2017년 말에 완공 후 3년간 월세를 받았습니다. 초기에는 투자 가치가 있다고 생각했지만, 시간이 지나면서 시세 상승이 없다는 점에서 많은 고민을 하게 되었습니다.

제 오피스텔은 2억 원에 분양받았고, 대출 1억 5천만 원을 사용했습니다. 월세는 65만 원을 받았고, 대출 이자는 약 40만 원이었습니다. 그러나 부동산 관련 세금과 관리비, 예비비를 고려하면 실제 수익은 적었습니다.

현재는 오피스텔에 거주하며 월세가 90만 원 정도 형성되고 있지만, 제 만족도는 그 이상입니다. 만약 투자 목적만으로 오피스텔을 유지했다면, 미국 ETF에 투자하는 것이 더 나은 선택이었을 것이라고 생각합니다.

4) 결론

오피스텔 투자는 여러 장점과 단점이 있습니다. 특히, 초기 투자 비용과 관리의 번거로움을 잘 고려해야 합니다. 하지만 경험을 통해 배운 점들이 많았고, 앞으로도 아파트 청약을 노리며 지속적으로 투자할 계획입니다. 여러분도 오피스텔 투자를 고려하신다면, 충분한 정보와 경험을 바탕으로 결정하시길 바랍니다.

 

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